Was muss ich über die Sanierungsverfahren wissen?

Die Stadt Bad Fallingbostel hat im Bereich Innenstadt, Weinberg und Wiethop sogenannte Vorbereitende Untersuchungen im Rahmen eines integrierten Stadtentwicklungskonzeptes zur Feststellung der städtebaulichen Sanierungsbedürftigkeit durchführen lassen. Nachdem sich der Sanierungsverdacht erhärtet hatte, wurden Sanierungsgebiete nach den Vorschriften des Baugesetzbuches festgesetzt. Dort sollen Maßnahmen erfolgen, durch die städtebauliche Missstände behoben werden. Städtebauliche Missstände liegen mitunter vor, wenn ein Gebiet seine Aufgaben nicht mehr erfüllt, die ihm aufgrund von Lage und Funktion zugesprochen werden. Nach der Antragsstellung erfolgte die Aufnahme in das Städtebauförderungsprogramme des Bundes und der Länder. Der Bereich „Innenstadt“ wurde in die Programmkomponente „Aktive Stadt- und Ortsteilzentren“ und die Bereiche „Weinberg“ und „Wiethop“ in die Programmkomponente „Stadtumbau West“ aufgenommen. Als Sanierungsträger und Treuhänder, der die Belange der Städtebauförderung bearbeitet, konnte die NLG, vertreten durch Herrn Martin Wittenberg, gewonnen werden. Gemeinsam mit der NLG möchte die Stadt Bad Fallingbostel die positive Entwicklung dieser Gebiete nun vorantreiben.

Was bedeutet der Sanierungsvermerk im Grundbuch?

Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen dem „umfassenden“ und dem „vereinfachten“ Sanierungsverfahren. Im „umfassenden“ Verfahren – welches für die drei Sanierungsgebiete Anwendung findet – ist die Eintragung eines so genannten Sanierungsvermerkes gesetzlich vorgeschrieben.

 

Die Stadt Bad Fallingbostel war somit gemäß § 143 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) gehalten, dem zuständigen Grundbuchamt die beschlossene Sanierungssatzung mitzuteilen. Das Grundbuchamt wurde ferner gebeten, den Sanierungsvermerk in die Grundbücher der im Geltungsbereich der Sanierungsgebiete gelegenen Grundstücke einzutragen. Die betroffenen Eigentümer wurden darüber durch eine entsprechende Mitteilung des Grundbuchamtes informiert.

 

Mit diesem Sanierungsvermerk wird kenntlich gemacht, dass das Grundstück innerhalb eines Sanierungsgebietes liegt und die Bestimmungen des besonderen Städtebaurechts (§§ 136 ff. Baugesetzbuch) zu beachten sind. Der Sanierungsvermerk hat lediglich eine Informations- und Sicherungsfunktion für den Grundstücksverkehr, das betroffene Grundstück wird dadurch nicht „belastet“.

 

Mit dem Sanierungsvermerk ist eine rechtliche Veränderung der Grundbucheintragungen nur mit Zustimmung der Stadt Bad Fallingbostel möglich. Dies ermöglicht der Stadt, Veränderungen zu unterbinden, die den gesamten Sanierungsablauf erschweren. Nach Abschluss des Sanierungsverfahrens wird der Sanierungsvermerk im Grundbuch gelöscht, ohne dass den Eigentümern Kosten hierfür entstehen.

 

Durch die Eintragung des Sanierungsvermerkes sollen aber auch Fehlinvestitionen weitgehend ausgeschlossen werden. Der Sanierungsvermerk dient insofern dem Schutz der Eigentümer der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke.

 

Damit alle privaten und öffentlichen Maßnahmen während des Sanierungszeitraumes von der Stadt aufeinander abgestimmt werden können, ist es erforderlich, Informationen über die sanierungsrelevanten Vorhaben der Bürger, d.h. die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von baulichen Anlagen, zu haben. Für die Wirksamkeit des Vorhabens benötigen Grundstückseigentümer daher eine schriftliche Genehmigung der Stadt.

 

Das entsprechende Formular für die Sanierungsrechtlichen Genehmigungen erhalten Sie bei der Stadt und auch hier:

 

Anträge für den Bereich Innenstadt

Antrag sanierungsrechtliche Genehmigung Bauvorhaben

Antrag sanierungsrechtliche Genehmigung Rechtsgeschäfte

 

Anträge für den Bereich Weinberg

Antrag sanierungsrechtliche Genehmigung Bauvorhaben

Antrag sanierungsrechtliche Genehmigung Rechtsgeschäfte

 

Anträge für den Bereich Wiethop

Antrag sanierungsrechtliche Genehmigung Bauvorhaben

Antrag sanierungsrechtliche Genehmigung Rechtsgeschäfte

 

In den  Sanierungsgebieten unterliegen folgende Rechtsgeschäfte und Maßnahmen der Genehmigungspflicht (§§ 144/145 BauGB). Danach müssen alle Eigentümer eine Genehmigung bei der Stadt einholen, wenn sie z.B. beabsichtigen:

  • ihr Grundstück zu verkaufen, zu teilen oder ein
  • Erbbaurecht zu bestellen;
  • eine Hypothek aufzunehmen;
  • einen Miet- oder Pachtvertrag auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr abzuschließen;
  • ein Gebäude zu errichten;
  • an bestehenden Gebäuden Instandsetzungen und Modernisierungen vorzunehmen, die den Wert wesentlich steigern oder die Fassade verändern; dies gilt auch, wenn für die Baumaßnahme keine Baugenehmigung notwendig ist;
  • Werbeanlagen anzubringen;
  • Gebäude abzubrechen;
  • die Nutzung von Gebäuden zu ändern, z.B. die Umwandlung einer Wohnung in ein Büro;
  • eine Baulasteintragung oder eine Grundstücksteilung oder -vereinigung.

 

Der Genehmigungsvorbehalt gilt nicht bei Unterhaltungsarbeiten bzw. Reparaturarbeiten, die nur  zu unwesentlichen Wertsteigerungen  der Immobilie führen.

 

Grundstückskaufverträge unterliegen im Sanierungsgebiet einer besonderen Prüfung und Wertbegrenzung. Die Grundstückswerte werden auf die Höhe begrenzt, die sich ohne die Durchführung der Gesamtsanierungsmaßnahme ergeben würden. Darüber hinausgehende Kaufpreisvereinbarungen darf die Stadt nicht genehmigen. Hierdurch soll vermieden werden, dass Bodenwertsteigerungen, die der Eigentümer nicht selbst bewirkt hat, durch einen Grundstücksverkauf realisiert werden. Der Käufer kann somit durch den Kaufpreis und den späteren Ausgleichsbetrag nicht doppelt belastet werden.

Was ist ein Ausgleichsbetrag?

Das Baugesetzbuch schreibt vor, dass im umfassenden Sanierungsverfahren (wie im vorliegenden Fall) Ausgleichsbeträge erhoben werden, die den sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen entsprechen (§ 154 BauGB). Diese Erhebung liegt nicht im Ermessen der Stadt, sondern wurde vom Gesetzgeber zwingend vorgeschrieben. Die Zahlungen betreffen alle Bürger, die zu dem Zeitpunkt, in dem die Aufhebung der Sanierungssatzung bekannt gegeben wird, Eigentümer sind.


Ausgleichsbeträge sind Geldbeträge, die die Bodenwertsteigerung zwischen Beginn und Ende der Stadtsanierung ausgleichen. Die Bemessung des Ausgleichsbetrages erfolgt auf der Grundlage einer exakten Wertermittlung sowie einer einheitlichen Wertermittlungsmethode durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte.

 

 

Welche steuerlichen Vergünstigungen und Förderungen können private Eigentümer/innen erhalten?

In einem Zeitraum von rund acht bis zehn Jahren werden in der Innenstadt der Stadt Bad Fallingbostel eine Vielzahl von Sanierungsmaßnahmen durchgeführt. Außer den Maßnahmen der Stadt im öffentlichen Raum, von denen das gesamte Sanierungsgebiet profitieren wird, können im privaten Bereich Modernisierungs- und Instandsetzung an Gebäuden sowie Bau- und Ordnungsmaßnahmen für die Wiedernutzung von Grundstücken gefördert werden. Sie tragen ebenso zur Verwirklichung der Ziele der Gesamtmaßnahme bei.

Gefördert werden Sanierungsmaßnahmen, die zur umfassenden Behebung von baulichen, energetischen und gestalterischen Mängeln und Missständen und zur nachhaltigen Verbesserung des Nutzwertes beitragen. Als Förderung besteht derzeit die Möglichkeit der erhöhten steuerlichen Abschreibung gemäß §§ 7h/10f/11a Einkommensteuergesetz (EStG).

 

Maßnahmenbeispiele sind u.a.:

  • die Instandsetzung von Fassaden, Dächern, Wänden;
  • wärmedämmende Maßnahmen;
  • die Erneuerung von Fenstern;
  • die Schaffung barrierefreier Zugänge;
    die Herstellung von Belichtungen;
  • technische Optimierung der Heizungsanlage.

Die Maßnahmen müssen den Sanierungszielen entsprechen.

 

Nach §§ 7h, 10f und 11a des Einkommensteuergesetzes können Eigentümer bestimmte Herstellungs- und Anschaffungskosten sowie den Erhaltungsaufwand bei Gebäuden „im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „Innenstadt““ erhöht steuerlich abschreiben. Dies gilt für die Kosten, die nicht durch etwaige andere Zuschüsse gedeckt sind. Der Eigentümer muss dem Finanzamt eine entsprechende Bescheinigung der Stadt vorlegen.

 

Jedoch ist vor Durchführung der beabsichtigten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen eine vertragliche Vereinbarung (Modernisierungs- und Instandsetzungsvertrag) mit der Stadt abzuschließen.

 

Wird vorab kein Vertrag abgeschlossen, so kann nach Baubeginn und Abschluss der Maßnahme die notwendige Bescheinigung im Sinne des Einkommenssteuergesetzes nicht erteilt werden.

 

Die bschlossene Förderrichtlinie, ermöglicht es den Eigentümern von Grundstücken, Fördermittel in Form von Zuschüssen einzuwerben. Die Förderrichtlinie regelt die Höhe der Zuschüsse und regelt im Einzelnen wer und was gefördert werden kann.

 

Zur Handhabe der Inanspruchnahme dieser Zuschüsse besteht die Möglichkeit zur Beantragung eines so genannten „vorzeitigen förderungsunschädlichen Maßnahmebeginn“.

 

Eine Zustimmung zum vorzeitigen Maßnahmebeginn durch die Stadt ist noch keine Zusicherung der Fördermittel. Der vorzeitige Maßnahmebeginn ersetzt keine Baugenehmigung gemäß Niedersächsischer Bauordnung (NBauO) oder andere erforderliche Genehmigungen.

 

Für den Antrag auf „vorzeitigen förderungsunschädlichen Maßnahmebeginn“ benutzen Sie bitte das nachfolgende Muster:

Download: Antrag

 

Wie läuft eine private Modernisierung ab?

1. Beratungsgespräch
durch die Stadt oder den Sanierungsträger


2. Kostenberechnung bzw. Kostenvoranschläge
sind als Kostenermittlung seitens der Eigentümer/innen zu erbringen und bei der Stadt einzureichen (bei bezuschussten Maßnahmen i.d.R. drei vergleichbare Kostenvoranschläge)


3. Sicherung zur Inanspruchnahme von Steuervergünstigungen
Der Antrag ist bei der Stadt Fallingbostel einzureichen.

 

Antrag für den Bereich Innenstadt

Antrag auf Fördermittelgewährung

 

Antrag für den Bereich Weinberg

Antrag auf Fördermittelgewährung

 

Antrag für den Bereich Wiethop

Antrag auf Fördermittelgewährung


4. Einholung von Genehmigungen
Ein Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung gem. §144 BauGB ist bei der Stadt Bad Fallingbostel mit nachfolgendem Formblatt zu stellen.

 

Antrag für den Bereich Innenstadt
Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung

 

Antrag für den Bereich Weinberg

Antrag sanierungsrechtliche Genehmigung

 

Antrag für den Bereich Wiethop

Antrag sanierungsrechtliche Genehmigung


5. Modernisierungs- und Instandsetzungsvertrag
Vor Beginn des privaten Bauvorhabens ist zur Sicherung der Inanspruchnahme von Steuervergünstigungen ein Vertrag mit der Stadt zu schließen. (In Ausnahmefällen kann auf Basis eines Antrags ein vorzeitiger Maßnahmenbeginn genehmigt werden).

 

Antrag für den Bereich Innenstadt
Antrag vorzeitiger Maßnahmenbeginn

 

Antrag für den Bereich Weinberg

Antrag vorzeitiger Maßnahmenbeginn

 

Antrag für den Bereich Wiethop

Antrag vorzeitiger Maßnahmenbeginn

 


6. Private Sanierungsdurchführung
Die Durchführung der Sanierung erfolgt innerhalb der im Modernisierungs- und Instandsetzungsvertrag vereinbarten Frist.


7. Ausstellen einer Bescheinigung für das Finanzamt
Zur Inanspruchnahme von Steuervergünstigungen gemäß § 7h/10f/11a EStG wird die Stadt dem Eigentümer (auf Antrag) nach vertragsgemäßem Abschluss der Modernisierung zur Vorlage beim Finanzamt eine Bescheinigung ausstellen.


Antrag auf Ausstellung einer Bescheinigung gemäß §§ 7 h, 10 f, 11 a Einkommensteuergesetz und einer Musterbescheinigung gemäß §§ 7 h, 10 f, 11 a Einkommensteuergesetz (EStG)